Wer sich mit Immobilienbewertung beschäftigt, stößt schnell auf drei Fachbegriffe: Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren. Dahinter stecken die drei gesetzlich geregelten Wege zum Verkehrswert — und jedes Verfahren passt zu einem anderen Objekttyp.
Vergleichswertverfahren: Was zahlen andere?
Die intuitivste Methode: Man vergleicht mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen ähnlicher Objekte. Sie funktioniert am besten dort, wo viel Ähnliches gehandelt wird — bei Eigentumswohnungen und Baugrundstücken (über die Bodenrichtwerte). Ihre Grenze: Im ländlichen Raum mit sehr individuellen Häusern gibt es oft zu wenige echte Vergleichsfälle.
Sachwertverfahren: Was steckt im Gebäude?
Beim Sachwertverfahren wird gerechnet: Bodenwert plus Herstellungskosten des Gebäudes, gemindert um die Alterswertminderung, angepasst an den Markt. Es ist das Standardverfahren für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser — also für den Großteil der Objekte im Oberbergischen.
Ertragswertverfahren: Was wirft es ab?
Bei vermieteten Objekten zählt für Käufer vor allem eines: der Ertrag. Das Ertragswertverfahren leitet den Wert aus den nachhaltig erzielbaren Mieten ab, abzüglich Bewirtschaftungskosten. Es ist das Verfahren der Wahl für Mehrfamilienhäuser, vermietete Wohnungen und Gewerbeobjekte.
In der Praxis kombinieren gute Bewertungen die Verfahren und plausibilisieren das Ergebnis am Markt. Als IHK-geprüfter Betrieb erstellen wir sowohl Markteinschätzungen für den Verkauf als auch vollständige Verkehrswertgutachten — sprechen Sie uns an.