Eigenkapital ist beim Immobilienkauf doppelt wertvoll: Es senkt die Darlehenssumme — und es senkt den Zinssatz, weil die Bank ihr Risiko am Beleihungswert bemisst. Die Frage ist nur: Wie viel braucht man wirklich?
Die Faustregeln
Als solide gilt: mindestens die Kaufnebenkosten (in NRW ein zweistelliger Prozentsatz des Kaufpreises) plus 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln. Banken finanzieren auch mit weniger, aber jede Schwelle kostet: Finanzierungen über 80, 90 oder gar 100 Prozent des Kaufpreises werden spürbar teurer, weil der Zinsaufschlag die gesamte Laufzeit wirkt.
Was alles als Eigenkapital zählt
Neben Kontoguthaben und Depots: Bausparguthaben, Rückkaufswerte von Lebensversicherungen, ein bereits vorhandenes (lastenfreies) Grundstück, Verwandtendarlehen und Schenkungen — und in Grenzen die Eigenleistung („Muskelhypothek“), die Banken bei Sanierungsobjekten teilweise anerkennen. Wichtig: Nicht alles flüssig machen; die eiserne Reserve bleibt unangetastet.
Vorsicht bei der Vollfinanzierung
Finanzierungen ohne Eigenkapital sind möglich, aber sie kombinieren die höchste Rate mit dem geringsten Sicherheitspuffer — und wehe, das Haus muss in schwachen Marktphasen verkauft werden. Wenn Vollfinanzierung, dann nur mit sehr sicherem Einkommen, hoher Tilgung und langem Zinsbindungshorizont.
Unser Tipp für Käufer im Oberbergischen: Klären Sie Eigenkapital und Finanzierungsrahmen vor der Objektsuche — dann können wir Ihnen gezielt Objekte zeigen, die wirklich in Ihr Budget passen.