Der notarielle Kaufvertrag ist das Herzstück jedes Immobilienkaufs. Der Notar sorgt für rechtliche Ausgewogenheit und erklärt jede Klausel — aber er verhandelt nicht für Sie. Die wirtschaftlichen Punkte müssen vorher stimmen. Diese Bausteine sollten Sie kennen.
Sicherungsmechanik: Vormerkung und Fälligkeit
Die Auflassungsvormerkung im Grundbuch sichert Sie als Käufer ab: Der Verkäufer kann das Objekt danach nicht mehr anderweitig verkaufen oder belasten. Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn die Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen — Vormerkung eingetragen, Löschungsunterlagen für Altlasten der Abteilung III beschafft, ggf. Vorkaufsrechtsverzicht der Gemeinde. Diese Mechanik schützt beide Seiten: niemand leistet ungesichert vor.
Besitzübergang, Inventar, Zustand
Der Besitzübergang (Schlüssel, Nutzen, Lasten) erfolgt üblicherweise mit vollständiger Kaufpreiszahlung — Abweichungen wie vorzeitiger Einzug sind riskant und gehören sauber geregelt. Mitverkauftes Inventar (Küche, Möbel, PV-Anlage) sollte einzeln aufgeführt sein. Beim Zustand gilt der übliche Gewährleistungsausschluss — mit der wichtigen Grenze der arglistig verschwiegenen Mängel; bekannte Mängel gehören zur eigenen Absicherung in den Vertragstext.
Vor dem Termin: lesen und fragen
Sie erhalten den Entwurf vorab — bei Verbraucherbeteiligung gilt die gesetzliche Zwei-Wochen-Frist vor Beurkundung. Nutzen Sie sie: Entwurf lesen, Fragen notieren, Unklares vorab mit Notar oder Berater klären. Im Termin selbst ist für Grundsatzfragen der falsche Moment.
Wir bereiten unsere Käufer und Verkäufer auf den Vertragsentwurf vor und stimmen die wirtschaftlichen Punkte ab, bevor der Notar sie festschreibt. So wird der Termin zur Formsache.