Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie gilt der eherne Grundsatz des § 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete. Der Käufer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein — mit allen Rechten und Pflichten, zur unveränderten Miete, inklusive Kaution. Das prägt den gesamten Verkauf.
Der Käuferkreis verschiebt sich
Vermietete Objekte kaufen überwiegend Kapitalanleger — und die rechnen: Mietrendite, Mieterhöhungspotenzial, Zustand, Rücklagen. Selbstnutzer scheiden meist aus, denn eine Eigenbedarfskündigung ist langwierig, formstreng und bei Wohnungsumwandlungen zusätzlich durch Sperrfristen beschränkt. Deshalb erzielen vermietete Wohnungen häufig etwas niedrigere Preise als leere — der „Vermietet-Abschlag“ ist real, variiert aber stark mit Miete und Vertrag.
Was den Preis nach oben verhandelt
Ein gepflegtes Mietverhältnis ist ein Verkaufsargument: pünktliche Zahlungen, marktnahe Miete, saubere Nebenkostenabrechnungen, dokumentierte Instandhaltung. Stellen Sie die Unterlagen komplett zusammen — Mietvertrag samt Nachträgen, letzte Abrechnungen, Kautionsnachweis. Anleger zahlen für Transparenz; Lücken preisen sie als Risiko ein.
Die typischen Fehler
Den Mieter überrumpeln (er ist bei Besichtigungen zur Duldung nach Ankündigung verpflichtet, aber Kooperation erreicht man anders), dem Käufer mündliche Nebenabreden verschweigen, oder versuchen, den Mieter vor dem Verkauf mit sanftem Druck hinauszubewegen — das kann rechtlich und menschlich nach hinten losgehen. Ein Sonderfall mit eigenen Regeln ist übrigens das Vorkaufsrecht des Mieters bei erstmaliger Umwandlung in Wohnungseigentum.
Wir haben Erfahrung mit vermieteten Objekten — von der renditebasierten Bewertung bis zur fairen Einbindung des Mieters. Sprechen Sie uns an, bevor Sie den ersten Schritt machen.